2024թ-ի վերջին կզգանք խստացումների էֆեկտը.Դեկտեմբերի 1-ից վարձակալության տրված տան համար ֆիզիկական անձինք կվճարեն 10% եկամտահարկ
Դեկտեմբերի 1-ից վարձակալության տրված տան համար ֆիզիկական անձինք կվճարեն եկամտահարկ: ՊԵԿ-ի կայքում նշում են․ «Վարձակալական վճարների մասով եկամտային հարկը հաշվարկվում է 10 տոկոս դրույքաչափով։ Ընդ որում, հարկային տարվա ընթացքում ստացված վարձակալական վճարների հանրագումարը 60 միլիոն դրամը գերազանցելու դեպքում, գերազանցող մասի համար ֆիզիկական անձը հաշվարկում է լրացուցիչ եկամտային հարկ՝ 10 տոկոս դրույքաչափով»:Ահա, օրինակ՝ այս երեք բնակարանները վարձով տալու դեպքում տան սեփականատերերը պետք է ամսական վճարեն համապատասխանաբար՝ 52 հազար, 35 հազար, 30 հազար դրամ։
Կադաստրի կոմիտեից ստացված ամենաթարմ՝ հոկտեմբեր ամսվա տվյալներով` հանրապետությունում վարձակալության գործարքները կազմել են 876, որից 539-ը Երևանում, ընդ որում` 2022-ի հոկտեմբերի նկատմամբ գործարքների թիվը պակասել է 6,8%-ով՝ կազմելով 940, 2023-ի սեպտեմբերին էլ կազմում էր 784։
Դեկտեմբերի 1-ից ուժի մեջ մտնող փոփոխությունների մասին Zarkerak.am-ի հետ զրուցելիս անշարժ գույքի գործակալ Անդրանիկ Հարությունովը նախ ընդգծում է՝ վերոնշյալ թվերը միանշանակ չեն ներկայացնում վարձակալության գործարքների ամբողջ պատկերը, ֆիզիկական անձանց կողմից վարձով տրվող տների դեպքում «առյուծի բաժինը» կազմում են ստվերային գործարքները։
Ոլորտի մասնագետը պատահական չի համարում, որ ՊԵԿ-ը վարձով տրվող բնակարանների տերերին հարկային դաշտ բերելիս, հաշվի առնելով ռիսկերը, նաև խստացումներ է մտցրել․ օրենքի պահանջը չպահպանելու դեպքում սահմանվել է տուգանք՝ գույքի կադաստրային արժեքի 5%-ի չափով։ Մեկ տարվա ընթացքում խախտումը կրկնվելու դեպքում տուգանքը կկրկնապատկվի։
Այնուամենայնիվ, հարց է առաջանում, թե որքանով այս փոփոխությունները վերահսկելի կդարձնեն շուկան, ի՞նչ ակնկալել, արդյո՞ք նոր կարգավորումները չեն հանգեցնի վարձով տրվող բնակարանների գնաճի նոր ալիքի և որ ամենակարևորն է՝ ինչպե՞ս է վերահսկվելու դաշտը։
«Մեզ մոտ, երբ բնակարանները, փաստացի հանձնվում են վարձակալության՝ գործարքները հիմնականում ոչ մի իրավական ուժ չեն ունենում ու ոչ մի կերպ վարձատու-վարձակալ հարաբերությունները չեն կարգավորվում, եկամտահարկի վճարումը, կարծում եմ՝ առաջին քայլն է ոլորտը վերահսկելի դարձնելու համար»,- կարծում է Անդրանիկ Հարությունովը։
Մասնագետն առաջարկում է այս հարցում ավելի իրատես լինել և հասկանալ, որ հազիվ թե վաղվանից տունը վարձով տվողները միանգամից կգնան և կօրինականացնեն գործարքները․ «Մեր երկրում ցանկացած նոր կարգավորում, որ որոշակի դաշտի վերահսկմանն է միտված ու ինչ-որ ֆինանսական բաղադրիչ ունի՝ օրինակ հարկերի վճարում, հանրությանը խիստ «անհանգստացնում է»։ Մենք ուզում ենք ապրել լավ երկրում, բայց չենք ուզում ապրել աշխարհի կանոններով»։
Հարությունովի խոսքով՝ միջազգային ընդունված կանոններով ոլորտի կարգավորումը պետք է սկսել այն օրինական դաշտ բերելուց, միայն այդպես է հնարավոր հարկ եղած դեպքում պաշտպանել թե՛ վարձակալին, թե՛ վարձատուին․ «Սա նորմալ պրոցես է, երբ մարդը եկամուտ է ստանում՝ պետք է պետությանը հարկեր վճարի, լինի օրինական դաշտում, որպեսզի նաև շահերի պաշտպանության տեսանկյունից պետությունը կարողանա գործիքներ կիրառել։ Երբ մարդը ոնց ուզում իր պայմանագիրը կնքում է, կամ չի կնքում, կամ ներքին պայմանավորվածության է գալիս, ապա խնդիրների դեպքում պետությունն էլ չի կարող ազդել։ Իսկ խնդիրները շատ են՝ սկսած կամայական պահի վարձակալին տնից դուրս հանելուց մինչև վարձավճարի բարձրացում»։
Նախատեսվում է, որ ֆիզիկական անձանց կողմից վարձով տրվող բնակարանների շուկայի վերահսկողությունը ՊԵԿ-ը մի քանի ուղղություններով է իրականացնելու, այդ թվում՝ ՊԵԿ Հետաքննության և օպերատիվ հետախուզության վարչության ներգրավմամբ, նաև երրորդ անձից ստացվող տեղեկությունները հիմք ընդունելով։ Անշարժ գույքի գործակալն արձանագրում է, որ վերահսկողության հարցում ՊԵԿ-ին հեշտ գործ չի սպասվում․ «Շատ կուզեմ, որ վերահսկողություն լինի, բայց այստեղ երկու խնդիր կա։ Առաջին խնդիրն այն է, որ երևի թե ոչ մի տեղ աշխարհում այս ոլորտը հարյուր տոկոսով կարգավորված չէ, ու չենք կարող հասնել նրան, որ բոլորն անխտիր օրինական դաշտում աշխատեն․ միևնույն է, կան մարդիկ, ովքեր ռիսկի կգնան։ Հաջորդ խնդիրը վերահսկողության մեխանիզմներն են․ կառույցները, որոնք այս օրենքը մշակել են, ասում են, որ տարբեր մեթոդներ ունեն վերահսկողության։ Ընդ որում՝ գործին միանալու են նաև այն մարմինները, որոնք զբաղվում են այս հարցում տնտեսվարողների գործունեությունը վերահսկելով։ Եթե խնդրին շատ լայն նայենք, ստվերային գործարքներ բացահայտելիս ինֆորմացիա կարող են ստանալ շենքից, բակից, հարևաններից, նաև չմոռանանք, որ 21-րդ դարում ենք ապրում ու հիմնականում տներ վարձով տալու վերաբերյալ հայտարարությունները տարածվում են ինտերնետային հարթակում, այստեղից էլ շատ տեղեկություններ կարելի է ստանալ»։
Անշարժ գույքի գործակալը կրկին վերադառնում է թեմային, որ, անկախ կիրառվող գործարքներից, կլինեն անձինք, ովքեր ռիսկի կգնան՝ կնքելով ստվերային գործարքներ և ցույց չտալով իրենց եկամուտը․ «Ներքին համաձայնության պարագայում ամբողջ պատասխանատվությունն ընկնում է անշարժ գույքը վարձով տվողի վրա։ Մի պարզ օրինակ՝ կարող են վարձակալի հետ պայմանավորվել, որ պայմանագիր չկնքեն, հարկ չվճարեն, բայց հետո վարձակալը ցանկացած ռիսկային պահի այդ փաստն օգտագործելու է։ Կամ վարձակալը կարող է վնաս պատճառել գույքին, և վարձատուն չկարողանա օրինական ձևով իր շահերը պաշտպանել, որովհետև պետությունը կասի, իսկ ինչու՞ ես եկամուտ ստանում ու հարկեր չես մուծում, ինչու՞ չունես պայմանագիր»։
Հարությունովը նկատում է, որ մի կողմից կարող ենք ասել, որ ուժի մեջ մտած կարգավորումները դաշտում գործողներին առավել պատասխանատու դարձնելու համար են, բայց և վարձով ապրողների մոտ կարող է մտավախություն առաջանալ, որ տան վարձերը գուցե թանկանան։ Մասնագետն ասում է ՝ այս հարցում միանշանակ կանխատեսում անել հնարավոր չէ․ «Սա շուկա է, մեկը կբարձրացնի, մեկը նույնը կպահի, մեկը ստիպված կիջեցնի, որ անշարժ գույքը կարողանա վարձով տալ։ Դժվար է այս պահին հստակ ասել»։
Մասնագետը կեսկատակ-կեսլուրջ նշում է՝ վարձով տներն արդեն իսկ թանկ են, որ հիմա էլ այս կարգավորումների հետևանքով թանկացնեն․ «Սրանից ավելի էլ որքա՞ն պետք է թանկանա։ Մենք երկու տարվա մեջ արդեն երեք անգամ վարձով բնակարանների թանկացման ալիք ենք ունեցել։ Կրկին մնում եմ այն համոզմանը, որ բնակֆոնդը պետք է շատացնել, որպեսզի բնակարանների դեֆիցիտ չլինի, եթե բնակարանները շատ լինեն, բնականաբար, վարձակալության գներն էլ այսպիսին չեն լինի»։
Մասնագետը կրկնում է, որ այս խստացված կարգավորումներն աշխատելու են աստիճանաբար, բայց միանաշանակ է, որ ոլորտում անբարեխիղճ մրցակցության հարցը պետք է լուծել․ «Վարձակալությամբ տրված բնակարանների եկամտահարկից, խիստ մոտավոր հաշվարկներով, պետության բյուջե կարող է մտնել տարեկան 50-100 միլիոն դոլար»։
Հարությունովը նաև նկատում է՝ տուգանվելու վախն աստիճանաբար մարդկանց կմղի հարկեր վճարել․ «Հիմա, երբ արդեն խստացումներն ուժի մեջ են մտել, կարծում եմ՝ վարձով բնակարան տվողների 10-20 տոկոսը կմտնի օրենքի դաշտ, հետո,որ մի քանի հոգու տուգանեն ու հանրայնացնեն այդ փաստը՝ ևս 20 տոկոսը կսկսի օրենքով աշխատել և այդպես շարունակ։ Որքան էլ բարդ է, բայց ոլորտը պետք է վերահսկեն, եթե այս տուգանքների մոտեցումը չլինի, ոչ մեկն իր կամքով այդ 10 տոկոս եկամտահարկը չի տալու։ Կարծում եմ՝ արդեն 2024թ-ի վերջին կզգանք խստացումների էֆեկտը։ Եթե այժմ վարձակալության գրանցված պայմանագրերը մի քանի հարյուր են, ապա արդեն 2024թ-ի վերջին կտեսնենք, որ 10,20 անգամ 30 անգամ ներկա ցուցանիշներից ավելի են»։
Ընդհանուր առմամբ, անդրադառնալով անշարժ գույքի շուկայի ներկա միտումներին՝ մեր զրուցակիցն ասում է․«Անշարժ գույքի շուկայում մենք գների ինչ-որ մի պիկի ենք հասել (օրինակ՝ Կենտրոն վարչական շրջանում բազմաբնակարան բնակելի շենքում բնակարանի 1 քառ․ մետրի արժեքը միջինում կազմում է 885 հազար դրամ՝ 16,4%-ով ավելի 2022թ-ի հոկտեմբերի արժեքից, — հեղ)»։
«Ընդ որում, եթե նայենք ցուցանիշներին, անցյալ տարվա համեմատ այս տարի դաշտն ավելի պասիվ է, բայց դա եթե համեմատում ենք նախանցյալ տարվա հետ, իրավիճակը բավականին լավ է։ Այնպես չէ, որ շուկայում ակտիվությունը կանգնել է, մարդիկ մտածում են՝ անշարժ գույքի շուկան «փուչիկ է», տրաքելու է, բայց նման բան չկա», -ասում է Հարությունովն ու ընդգծում, որ տան գների նվազման պետք չէ սպասել թե՛ առաջնային, թե՛ երկրորդային շուկայում։
Վարձակալության շուկայում էլ մասնագետի խոսքով՝ առկա միտումները կպահպանվեն, բայց ցանկացած իրադարձություն, որը կառաջացնի մարդկանց հոսք դեպի Հայաստան, կրկին կազդի շուկայի վրա։
